稅賦與補助
包租代管有哪些稅賦優惠與補助？
三種出租方式一次比較（2026）
社宅包租代管每月租金 1.5 萬元內免稅、一般包租代管 6,000 元內免稅，公益出租人又是另一套。用 2026 年現行法規與第五期計畫要點，比較三種方式的稅、補助與限制，附月租 1.8 萬元試算。
先講重點
- 社宅包租代管（住宅法第 23 條）：每屋每月租金 15,000 元內免綜合所得稅，超過部分必要損耗及費用按 60% 計算。
- 一般包租代管（租賃條例第 17 條）：每屋每月 6,000 元內免稅，6,000 元到 20,000 元的部分按 53% 計算費用。
- 社宅包租代管第五期 2025 年 10 月起辦理，2026 年仍受理；補助包含修繕獎勵（每年最高 8,000 元到 15,000 元、最長 3 年）、公證費與每年最高 3,500 元保險費。
- 代價是租金不得超過政府評定的市場租金，並有地區上限；房客以計畫招租對象為主。
把房子租出去，可以自己租、交給民間包租代管業者，也可以加入政府的「社會住宅包租代管」，或申請成為「公益出租人」。四種做法的所得稅算法都不一樣，網路上常把「每月 1.5 萬元免稅」和「每月 6,000 元免稅」混在一起講。這篇用 2026 年現行的法條與計畫要點，一次分清楚。
先看結論：三種有優惠的出租方式
| 比較項目 | 社宅包租代管 | 一般包租代管 | 公益出租人 |
|---|---|---|---|
| 怎麼做 | 透過地方政府委任的租屋服務事業包租或代管 | 委託民間合法包租業、代管業，約定居住一年以上 | 自己出租給領有租金補貼的房客，經地方政府認定 |
| 法源 | 住宅法第 23 條 | 租賃條例第 17 條 | 住宅法第 15 條 |
| 每屋每月免稅額 | 15,000 元 | 6,000 元 | 15,000 元 |
| 超過部分的費用率 | 60% | 6,000～20,000 元部分 53% | 一般標準（43%） |
| 房屋稅、地價稅 | 依各縣市規定減徵 | 依各縣市規定減徵 | 依規定適用優惠 |
| 修繕、公證、保險補助 | 有 | 無 | 無 |
| 租金 | 不得超過評定的市場租金 | 自己和業者約定 | 自己訂，房客須符合補貼資格 |
| 房客 | 計畫招租對象 | 自由 | 領有租金補貼者 |
「費用率」指的是：沒有提出實際費用單據時，政府認定你出租花掉的必要損耗與費用比例。比例越高，被課稅的所得越少。
用月租 18,000 元試算
假設一間房子每月租金 18,000 元，整年出租，看四種方式一年要併入綜合所得的「租賃所得」：
| 出租方式 | 計算 | 一年的租賃所得 |
|---|---|---|
| 自己出租，無優惠 | 18,000 × 12 × (1 − 43%) | 123,120 元 |
| 一般包租代管 | (18,000 − 6,000) × 12 × (1 − 53%) | 67,680 元 |
| 公益出租人 | (18,000 − 15,000) × 12 × (1 − 43%) | 20,520 元 |
| 社宅包租代管 | (18,000 − 15,000) × 12 × (1 − 60%) | 14,400 元 |
同樣的房子、同樣的租金，加入社宅包租代管後，一年要報的租賃所得不到自己出租的八分之一。實際省下多少稅，看你的綜合所得稅級距。房屋稅與地價稅的減徵各縣市規定不同，申請前向所在地的稅捐稽徵處確認。
試算依住宅法第 23 條、租賃條例第 17 條與一般租賃費用標準 43% 計算；費用標準每年由財政部公告，申報時以當年度公告為準。
社宅包租代管：2026 年的規定
期別與受理
內政部在 2025 年 8 月 27 日訂定「社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點」，統一三期的規定。第五期自 2025 年 10 月起開辦，2026 年仍持續受理，窗口是各縣市委任的租屋服務事業。
補助項目（第五期）
由租屋服務事業以代收代付方式申請：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 住宅出租修繕獎勵費 | 包租一般戶每年最高 10,000 元、弱勢戶 15,000 元；代租一般戶每年最高 8,000 元、弱勢戶 10,000 元；最長 3 年 |
| 公證費 | 依租期長短：臺北市、新北市每件最高 4,500 元（1 年內）、9,000 元（1～2 年）、13,500 元（2～3 年）；其他縣市 3,000 元、6,000 元、9,000 元 |
| 居家安全相關保險費 | 每屋每年最高 3,500 元 |
業者的開發費、媒合費等服務費用，由計畫的補助經費支付。
租金怎麼訂
- 地方政府依國家住宅及都市更新中心公告的「租金水準區間表」評定每坪月租金，簽約租金不得超過評定的市場租金。
- 另有每月租金上限：臺北市 39,000 元；新北市、桃園市、臺中市、新竹市、新竹縣 35,000 元；臺南市、高雄市 29,000 元；其他縣市 22,000 元。
- 租屋服務事業不得賺取租金價差。
- 租金按月支付，不得預收。包租案由業者每月全額付給房東。
租期
- 包租：房東和業者的包租契約，租期原則 3 年；業者和房客的轉租契約至少 1 年。
- 代租（代管）：委託管理期間 1 年至 3 年；第五期的租賃契約租期 1 年至 3 年，可以續約到管理契約截止。
房子要符合哪些條件
- 出租人是自然人或依法設立的私法人，且不能和房客是家庭成員或直系親屬。
- 建物主要用途要有「住」「住宅」「公寓」等字樣，或依房屋稅單全部按住家用稅率課徵。
- 一個門牌出租一戶，不得分租；不得作為非居住用途，包括設立公司或商號登記。
- 要設置住宅用火災警報器與滅火器；燃氣熱水器要裝在外牆或與戶外空氣流通的位置。沒有的，起租後 30 日內改善。
加入流程
- 找到所在縣市委任的租屋服務事業，提出出租住宅申請書、權狀或謄本、身分證明。
- 業者在 7 個工作日內審核文件；符合資格的，再於 7 個工作日內會同你確認屋況，填寫屋況及租屋安全檢核表。
- 主管機關評定市場租金。
- 簽約：包租案的轉租契約應辦理公證；代租案可由雙方協議是否公證。
會不會因此被查稅？
這是房東最常問的問題。住宅法第 23 條明文規定：依本條簽訂的租賃契約資料，只能作為減免租稅之用，不得作為查核其租賃所得的依據。
哪一種適合你？
- 想要稅最少、能接受租金上限與計畫房客：社宅包租代管。
- 房子租金高於地區上限，或想自己挑房客：一般包租代管，仍有每月 6,000 元的免稅額。
- 已經有領租金補貼的房客，想自己管：公益出租人。
房子太舊、還沒能出租的，先處理屋況。出租前要修哪些地方，可以看：老屋出租前要整修什麼？
常見問題
社會住宅包租代管 2026 年還有在辦嗎？
有。內政部在 2025 年 8 月 27 日訂定「社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點」，第五期自 2025 年 10 月起陸續開辦，2026 年持續受理。實際受理窗口是各縣市委任的租屋服務事業。
加入社宅包租代管，租金會被打折嗎？
依第三至第五期執行要點，簽約租金不得超過主管機關依租金水準區間表評定的市場租金，並有地區上限：臺北市每月 39,000 元；新北、桃園、臺中、新竹市與新竹縣 35,000 元；臺南、高雄 29,000 元；其他縣市 22,000 元。業者不得賺取租金價差。
參加計畫會不會被國稅局查租金收入？
住宅法第 23 條明定，房東依該條簽訂的租賃契約資料，只能作為減免租稅之用，不得作為查核其租賃所得的依據。
修繕補助怎麼申請？
住宅出租修繕獎勵費由租屋服務事業以代收代付方式申請，每處以門牌認定，以實際修繕金額核計、逐年申請、最長 3 年。第五期包租一般戶每年最高 10,000 元、弱勢戶 15,000 元；代租一般戶每年最高 8,000 元、弱勢戶 10,000 元。
資料來源
- 社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點（內政部 114 年 8 月 27 日台內營字第 1140809740 號令）（第六、八、九、十一、十三、十四、二十四至二十七點，附表三、四）
- 住宅法第 23 條（全國法規資料庫）
- 住宅法全文（全國法規資料庫）（公益出租人：第 3、15 條）
- 租賃住宅市場發展及管理條例第 17、18 條（全國法規資料庫）
- 包租代管 5.0 開辦報導（工商時報 2025-10-17）
- 包租代管與公益出租人租稅試算（工商時報 2024-03-13）
法規與補助內容以主管機關最新公告為準；本文整理日期 2026-11-13。
