老屋出租前要整修什麼？
房東必看的 8 項修繕清單

先講重點

• 整修順序：安全 → 漏水 → 機能 → 美觀。預算有限時，從前面往後砍。
• 住宅用火災警報器是法定設備：消防法第 6 條要求住宅場所的管理權人設置並維護。
• 出租後的修繕原則上由房東負擔（民法第 429 條）；租約前先把設備修好、點交時拍照，能少掉大部分糾紛。
• 加入社會住宅包租代管，可以申請住宅出租修繕獎勵費，第五期一般戶每年最高 8,000 元到 10,000 元，最長 3 年。

台灣的房子正在變老。依內政部統計，2025 年第二季全台住宅平均屋齡 34.1 年，30 年以上的住宅約 554 萬宅、占 59%。另一份統計顯示，114 年下半年全台約有 89 萬宅「低度使用（用電）住宅」，也就是每月平均用電不到 60 度、幾乎沒人住的房子。

很多空著的老屋不是租不出去，而是還沒整理到能出租的樣子。這篇整理出租前該修的 8 個地方，以及修繕責任在法律上怎麼分。

先定順序：安全 → 漏水 → 機能 → 美觀

老屋要修的地方通常很多，預算一定不夠全做。用這個順序排，錢不會花錯地方：

8 項出租前修繕清單

1. 漏水與壁癌：先找水從哪裡來

壁癌是牆裡有水氣，鹽分被帶到表面結晶。只刮掉重新油漆，幾個月後又會冒出來。先找源頭：外牆裂縫、窗框周圍、樓上浴室、埋在牆裡的水管。源頭止住，再處理牆面。

2. 電線與插座：老屋最容易忽略的風險

三十年前的配電，設計時沒有考慮冷氣、電熱水器、微波爐、烘衣機同時使用。出租前請合格的水電人員檢查總開關、迴路與插座，冷氣和電熱水器最好有專用迴路。延長線串接、插座焦黑、跳電頻繁，都是要處理的訊號。

3. 給排水管：水黃、水小、排水慢

老公寓常見的鍍鋅鐵管用久會生鏽，出水變黃、水壓變小。排水管則容易阻塞。不一定要全面重拉，先確認問題在哪一段。

4. 熱水器與瓦斯：裝在哪裡比新不新重要

燃氣熱水器裝在密閉的室內或加蓋的陽台，燃燒產生的一氧化碳排不出去，是老屋最需要優先處理的問題。社會住宅包租代管的執行要點就要求，燃氣熱水器要設在建築物外牆，或有開口、與戶外空氣流通的位置；不符合的要加裝排氣管、移到屋外，或換成強制排氣式、電熱水器、太陽能熱水器。就算不加入計畫，也建議照這個標準做。

5. 住宅用火災警報器與滅火器：法定設備

消防法第 6 條第 5 項規定，住宅場所的管理權人應設置住宅用火災警報器並維護。一般建議裝在臥室、廚房與樓梯間，實際位置依各地消防機關說明。加入社會住宅包租代管的房子，還必須有滅火器，並由出租人在租期中維護。

6. 門窗與門鎖：防水、防蚊、防盜

老舊鋁窗的氣密和隔音差，下大雨容易從窗框滲水。紗窗破了要補。換房客時更換門鎖鎖心，是對下一位房客最基本的交代。有裝鐵窗的，確認留有可以開啟的逃生口。

7. 廚房與浴室：房客看屋最在意的兩個地方

不一定要全部拆掉重做。換掉生鏽的排油煙機、檯面和水龍頭，浴室把老舊浴缸改成淋浴間、換浴櫃和排風扇，花費有限，看屋時的差別很大。

8. 牆面、照明與基本家具

重新油漆、換成 LED 燈具、裝上窗簾，是整修裡最便宜、在照片上效果最明顯的部分。冷氣、熱水器、床架、衣櫃等基本設備要不要附，依目標房客決定，附了就要寫進租約的設備清單。

修繕責任：出租後誰要修？

法律上的原則是房東修：

• 民法第 429 條：租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
• 《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條：出租人應交付合於約定居住使用的租賃住宅，並在租期中保持這個狀態；簽約前要說明由出租人修繕的項目、範圍與聯絡方式。房東沒有在房客定的合理期限內修繕，房客可以自己修，再向房東請求償還，或從租金中扣除。

所以出租前先把設備修好，是降低日後修繕支出與糾紛的最好方法。另外兩件事一定要做：

1. 點交拍照：入住前把每個空間、每項設備拍照或錄影，寫進租約附件，退租時對照。
2. 約定房客責任：因房客使用不當造成的損壞由房客負責，要在契約裡寫清楚。

有沒有修繕補助？

一般自行出租的房子，沒有全國統一的修繕補助。加入「社會住宅包租代管」，可以申請「住宅出租修繕獎勵費」，以實際修繕金額核計、逐年申請、最長補助 3 年。第五期的上限如下：

計畫還有公證費、保險費補助與租稅優惠，詳細整理在：包租代管有哪些稅賦優惠與補助？

自己修，還是交給包租代管業者？

自己找工班，要懂得判斷哪些該修、哪些可以不修，還要盯工程進度。交給做「老屋活化」的包租代管業者，通常會把評估、整修、招租、管理串在一起：先看屋況與周邊租金，算出整修多少錢、多久能回本，再決定修到什麼程度。

不論哪一種，動工前都應該拿到一份列出項目、數量和金額的報價，確認後再施工。還在考慮要包租還是代管，可以先讀：包租代管是什麼？包租和代管差在哪

常見問題

出租前一定要裝住宅用火災警報器嗎？

要。消防法第 6 條第 5 項規定，不屬於應設火警自動警報設備的住宅場所，管理權人應設置住宅用火災警報器並維護。加入社會住宅包租代管的房子，也必須設置住宅用火災警報器與滅火器。

房客住進來之後，東西壞了誰要修？

依民法第 429 條，租賃物的修繕除契約另有約定或另有習慣外，由出租人負擔。《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條也要求出租人在租期中保持房屋合於居住使用。房客使用不當造成的損壞，則依契約約定處理，所以點交紀錄很重要。

老屋整修有政府補助嗎？

一般自行出租沒有全國統一的修繕補助。加入社會住宅包租代管的房子，可以申請住宅出租修繕獎勵費：第五期包租一般戶每年最高 1 萬元、代租（代管）一般戶每年最高 8,000 元，弱勢戶較高，以實際修繕金額核計、逐年申請、最長 3 年。

老屋要整修到什麼程度才能出租？

法律要求的是房屋合於約定的居住使用狀態，沒有規定裝潢程度。實務上先處理安全（電、瓦斯、消防）與漏水，再更新廚房、浴室這類房客最在意的地方，其餘依預算決定。

資料來源

1. 民法第 429 條（全國法規資料庫）
2. 租賃住宅市場發展及管理條例（全國法規資料庫）（第 3、8 條）
3. 消防法第 6 條（全國法規資料庫）
4. 社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點（內政部 114 年 8 月 27 日）（第六、九點、附表三）
5. 全台住宅平均屋齡 34.1 年（經濟日報，引用內政部統計）
6. 低度使用（用電）住宅統計（經濟日報，引用內政部統計）

法規與補助內容以主管機關最新公告為準；本文整理日期 2026-11-13。