包租代管是什麼？
包租和代管差在哪，房東怎麼選

先講重點

• 包租是業者向你承租整間房子，經你書面同意後轉租，你每月收約定租金；代管是你仍是房東、直接跟房客簽約，業者受你委託管理。
• 兩者都受《租賃住宅市場發展及管理條例》規範：經營的必須是經許可、登記的公司，並設專任租賃住宅管理人員。
• 委託合法業者、約定供居住使用一年以上，每屋每月租金 6,000 元以內免綜合所得稅；加入政府的社會住宅包租代管，免稅額度是 15,000 元。
• 要穩定收入、不想管事，選包租；想掌握租金與房客、只把瑣事外包，選代管。

「包租代管」是兩種服務的合稱。房子交給業者包租，或交給業者代管，對房東來說差別很大：誰跟房客簽約、房子空著時誰付錢、出了事找誰，都不一樣。這篇用法條和一張比較表，把兩種方式講清楚。

包租代管是什麼？

法律上，包租代管業者叫做「租賃住宅服務業」，依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 3 條分成兩種：

• 包租業：承租租賃住宅並轉租，同時經營該住宅管理業務的公司。
• 代管業：受出租人委託，經營租賃住宅管理業務的公司。

條例裡的「租賃住宅管理業務」，指的是屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理這些事。

一句話記住：包租是業者變成你的房客；代管是業者變成你的管家。

包租怎麼運作

包租有三方、兩份契約：

1. 你和業者簽「包租契約」，業者向你承租整間房子。
2. 業者再和房客簽「轉租契約」，把房子轉租出去。

業者要轉租，必須先取得你的書面同意（條例第 9 條）。你每個月向業者收包租契約約定的租金；房客的租金付給業者。

因為業者是你的承租人，房子一時轉租不出去，業者仍要依包租契約付租。這是包租最大的好處：收入穩定，空租的風險轉給業者。代價是業者要承擔空租和管理成本，收入來自轉租租金與包租租金的差額，所以給你的租金通常會比你自己出租的行情低一些。

代管怎麼運作

代管也有三方，但你仍然是房東：

1. 你和房客直接簽「租賃契約」，房客付租金給你，也可以約定由業者代收代付。
2. 你和業者簽「委託管理契約」，業者幫你招租、點交、收租、處理報修與糾紛。

租金由你決定，房客最後由你點頭。相對地，房子空著的那幾個月沒有租金收入，管理費和招租費也要另外付。

包租、代管一張表比較

所得稅那一列出自條例第 17 條：每屋每月租金 6,000 元以內免稅，超過 6,000 元到 20,000 元的部分，必要損耗及費用按 53% 計算；超過 20,000 元的部分依所得稅法的一般規定。房屋稅、地價稅可以由各縣市「適當減徵」（第 18 條），稅率各地不同。

房東怎麼選？先問自己三個問題

一、你要的是固定收入，還是最高租金？ 退休金規劃、房貸要按月繳，包租的固定入帳比較安心。想把每一分租金都收進來、也能承受空租，代管比較合適。

二、你住得近嗎？有時間處理報修嗎？ 住在外縣市、工作忙，冷氣壞了、熱水器不熱、鄰居反映噪音，每一件都得有人去處理。包租和代管都能分擔，但包租連房客溝通都不必經手。

三、你在意誰住進來嗎？ 如果房子是家裡的老宅，你想知道住的是誰、怎麼住，選代管，重要決定都會先問你。

如果房子很舊，還沒到「選包租或代管」這一步，要先評估整修。可以先看這篇：老屋出租前要整修什麼？

怎麼確認業者是合法的？

交出鑰匙之前，花十分鐘確認這幾件事：

• 有沒有登記證：條例第 19 條規定，業者要先經直轄市、縣（市）主管機關許可，辦妥公司登記，繳存營業保證金、加入同業公會、設置管理人員，再申請登記、領登記證，才能營業。
• 有沒有專任管理人員：每個營業處所至少要有 1 名專任的租賃住宅管理人員（第 25 條）。可以請業者出示管理人員證書。
• 廣告有沒有寫業者名稱：業者刊登的廣告必須註明業者名稱（第 13 條）。只留手機和 LINE、查不到公司名稱的，要多留意。
• 營業保證金：業者每設一個營業處所要繳 15 萬元起的營業保證金，由同業公會全國聯合會設專戶保管（保證金辦法第 4 條、條例第 22 條）。
• 契約與押金：契約應依內政部公告的應約定事項；押金不得超過兩個月租金（第 7 條）。

沒有經過許可就經營包租或代管，主管機關可以禁止營業，並處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰（第 36 條）。

加入政府的「社會住宅包租代管」有什麼不同？

政府另外有「社會住宅包租代管」計畫，由地方政府委任的租屋服務事業執行。房東的稅賦優惠比一般包租代管高：依住宅法第 23 條，每屋每月租金 15,000 元以內免綜合所得稅，超過部分的必要損耗及費用按 60% 計算；另有修繕、公證、保險費補助。

條件是租金不得超過政府評定的市場租金，房客以計畫的招租對象為主。三種出租方式的稅和補助怎麼算，整理在這篇：包租代管有哪些稅賦優惠與補助？

常見問題

經營包租代管需要政府許可嗎？

需要。依《租賃住宅市場發展及管理條例》，包租業與代管業都必須是公司，經直轄市、縣（市）主管機關許可、辦理公司登記、繳存營業保證金、加入同業公會並設置專任租賃住宅管理人員後，才能領登記證營業。未經許可經營，可處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰並禁止營業。

包租給業者，租金會比自己出租低嗎？

通常會低一些。業者是承租人，房子空著時仍要付你租金，還要負擔招租與管理成本，收入來自轉租租金和包租租金的差額。實際金額依雙方的包租契約而定。

代管費怎麼收？

政府沒有規定統一費率。常見做法是按月租金的一定比例收管理費，另收一次招租（媒合）費，整修工程另外報價。簽約前請業者把所有費用寫進委託管理契約。

包租和代管都能享有租稅優惠嗎？

可以。個人房東把住宅委託代管業，或出租給包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上，每屋每月租金 6,000 元以內免綜合所得稅，超過 6,000 元到 20,000 元的部分，必要損耗及費用按 53% 計算（條例第 17 條）。房屋稅與地價稅則由各縣市訂定減徵規定。

資料來源

1. 租賃住宅市場發展及管理條例（全國法規資料庫）（第 3、7、9、13、17、18、19、25、36 條）
2. 租賃住宅服務業營業保證金繳存及退還辦法（全國法規資料庫）（第 4 條）
3. 住宅法第 23 條（全國法規資料庫）
4. 社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點（內政部 114 年 8 月 27 日）

法規與補助內容以主管機關最新公告為準；本文整理日期 2026-11-13。